요즘 TV를 보면 부동산 경기가 하락하고 있다는 방송이 연일 보도되고 있다. 금융위기로 인한 경기침체는 부동산 시장을 꽁꽁 얼게 한 것이다.
재단에서 채권업무를 하다보면 매출이 좋고 대표자가 성실하더라도 임차사업장의 경매등으로 낭패를 보는 경우를 종종 볼 수 있다.
며칠전 사업장 폐업으로 신용보증 사고처리가 되어 대표자와 상담을 하게 되었다. 그 분은 힘들게 모아놓은 3천만원을 임차보증금으로 하여 사업장을 확장이전하였고, 작지만 희망찬 꿈을 꾸며 열성적으로 운영하였다.
그런데 1년이 지난 후 난데없이 법원으로부터 부동산임의경매 통지서가 왔고, 집주인은 가게가 경매신청이 되었으니 임차보증금은 법원에서 권리신고를 하여 받아가라는 말 뿐이었다. 청천벽력같은 소리였다.
그래도 한가닥 희망을 갖고 배당요구신청을 하였으나 낙찰금액이 1순위 근저당권설정 채무에도 미치지 못하였고 임차보증금 또한 소액임차보증금에 해당되지 않아 최우선변제 혜택도 받지 못하고 한순간 거리로 쫓겨날 실정이 되어 폐업신고를 하게 된 것이다.
최근 부동산거래가 묶이다 보니 건물주들은 담보가 꽉 차 있는 주택이나 상가를 현시세보다 저렴한 가격으로 임대를 내놓고 영세 서민들은 그것에 현혹되어 채권확보가 되지 않는 주택에 임차하는 경우가 있다.
창업을 하든 사업장을 이전하든 목이 좋아 장사가 잘되는 위치선정도 중요하지만 섣부른 판단은 자본금마저 날릴 수 있기 때문에 무엇보다 계약시점부터 꼼꼼하게 살펴보는 여유가 있어야 한다.
법을 모르면 어수룩하게 당할 수 있지만, 약간의 상식만 있다면 나의 당당한 권리를 찾을 수 있는 것이 바로 법이다.
우리 재단을 찾는 고객들은 대부분 임차사업장에서 사업을 하시는 분들이다. 이러한 영세자영업자는 물론이고, 우리가 평소 집을 구할때도 반드시 임차사업장 및 주택에 대한 부동산등기현황을 살펴보아야 한다.
관할 등기소나 대원법인터넷등기소를 통해 부동산등기부 등본을 발급해 가압류, 가등기, 압류, 경매신청 등이 있는지 살펴보아야 하고, 부동산가액에 비해 근저당권 같은 담보가 많이 설정되어 있는 집은 되도록 세를 들지 말아야 한다.
만약 법적 조치나 담보가 되지 않은 주택이나 상가에 세를 들게 되면, 지체없이 주민등록전입 및 사업자등록을 함과 동시에 임대차계약서에 확정일자를 받아 놓아야 경매시 후순위 권리자보다 보증금을 선순위로 받을 수 있다.
또한 임차보증금을 지급할 때에는 횡선을 그은 자기앞수표로 지급하는 것이 좋다. 횡선수표는 당일지급이 불가능하고, 거래은행에 추심위임을 하여 그 다음날 오후 2시 50분이 지나야 지급 받을 수 있기 때문에 만약 세든 다음날 등기부등본상에 기존에 없었던 근저당권이나 권리침해사실이 보인다면 지체없이 수표를 지급 정지할 수 있으며, 소유자에 대해 배임죄로 고소할 수 있다.
지피지기면 백전백승이라는 말이 있다. 우리의 소중한 권리는 남이 찾아주는 것이 아니라 스스로 지켜낼 줄 알아야 한다. 비록 법을 악용하는 이들이 있으나 법은 우리와 같은 소시민을 위해 존재하는 것이다.
아직도 도내 영세서민들의 어려움은 지속되고 있다. 그로인해 정부정책지원도 꾸준히 늘고 있지만 단순한 수혜적지원이 아닌 자생력을 키울수 있고 경영을 효율적으로 할수 있도록 소상공인을 돕는 어엿한 창구역할을 하고 싶은 바람이다.
김 현 정
제주신용보증재단 채권팀 대리
