예비건축주 의외로 관련 지식 부족
조금만 신경 쓰면 즐거운 집짓기
지목 대지·도로 확보 절대적
설계엔 개략적 밑그림 제공 필수
시공은 턴키·직영·반직영 3가지
건축주·설계자·시공자 ‘소통’ 중요
수십년의 건축설계 감리 경험상 대부분의 예비건축주들이 집짓는 방식에 대해 모르는 게 너무 많음을 알았다. 부동산업자나 동네 ‘무면허’ 시공자의 말만 믿고 공사를 진행했다가 다시는 집짓기를 안하겠다는 사람들이 적지 않다. 조금만 신경 쓰면 건축 자체가 한 집안의 축제가 될 수 있는데 안타깝기 그지없다.
집을 지으려면 먼저 땅이 있어야 하고, 건물부지는 건축법상으로 건축이 가능한 토지대장 상 지목이 ‘대지’여야 한다. 대지가 아니면 형질변경 절차를 거처 건축법적으로 밭이나 임야인 것을 대지로 바꾸어야 집을 지을 수 있다.
다음으로 도로다. 실제 사용하고 있더라도 법적으로 허가가 가능한 도로인지 확인이 필요하다. 현황도로는 사용되더라도 법적으로는 도로가 아닌 사유지로 남아있어 건축허가를 위한 도로개설 동의서 요청 시에 소유주와 분쟁으로 집을 못 짓는 경우도 발생한다.
집짓기에 가장 중요한 과정이 건축설계다. 좋은 설계자라 하더라도 설계자가 혼자 하는 게 아니다. 건축주 자신이 취향과 가족 구성원의 성향, 경제적 사정 등을 고려해 개략적인 밑그림을 그린 후 설계자를 찾아가길 권한다. 집의 대략적인 모양과 방 크기 및 수, 욕실 등 굵직한 사양을 반영한 평면도 정도라도 구상해야 한다.
손재주가 안된다면 마음에 드는 집 사진이나 그림자료라도 구해서 전반적인 집 분위기에 대한 정보를 제시해줘야 설계자가 건축주의 취향을 가늠할 수 있다. 말만하면 설계자가 내 마음에 드는 훌륭한 집을 그려 내놓을 수 있을 것이란 ‘기대’를 말라는 말이다.
이러한 과정을 거쳐 산출된 건축설계도면을 바탕으로 건축주와 건축사가 협의를 통해 개선점을 찾고 설계도면을 완성하게 된다. 완성된 설계도면으로 행정청에 건축인허가를 접수하고, 협의부서간의 건축협의가 완료되면 건축허가를 취득하게 된다.
이제 시공자 선정이다. 예비건축주들이 가장 많은 고민을 하는 단계다. 설계부터 시공까지 일괄로 묶어서 공사를 넘겨주는 경우가 가장 많지만, 설계도면 완성 후 건축주가 시공팀을 별도로 지정하기도 한다.
시공사 선정 첫째 방식은 일괄도급방식으로 일명 ‘턴키(Turn-key) 시스템’으로 가장 많이 이용된다. 기초터파기에서 마감공사까지 모든 공정을 회사나 특정 시공팀 재량 하에 진행, 현관 열쇠(key)를 주인에게 넘겨주게 된다. 모든 것을 알아서 해준다는 편리성은 있으나, 저렴함을 추구할 경우 공사부실이 우려되고, 시공사 부도 시 계약금을 날릴 수 있다. 신뢰할 수 있는 시공사 선정 매우 중요하다.
두번째는 완전 직영방식이다. 건축주가 건축적 지식과 경험이 있을 경우 직접 사람을 동원하여 집을 짓는 방식이다. 시공사의 마진을 절감할 수 있지만, 건축주가 전체 건설과정을 소상히 알고 있어야 한다. 건축주가 각 분야별 기능공을 완전히 장악하고 공사를 진행하지 못하면 애로사항이 많고 기술적인 관리가 되지 않아 부실이 되거나, 오히려 비용이 더 많이 들기도 한다.
세번째는 위 2가지 방식의 절충형인 반직영이다. 건축주의 재량 하에 건축자재 일체와 부속재를 구매원가에 직접 조달하고 시공팀을 내정하여 골조를 만들고, 그 수장의 지휘하에 추후공정을 대행 관리토록 하는 방식이다.
건축주가 지정한 설비·전기·도배·페인트·가구팀 등을 협력업체로 구성한 후 수장인 총괄팀장이 공사를 진행함으로써 통일감 있고 체계적인 지휘로 공사를 수행할 수 있다. 자재원가와 시공 인건비만 지급되므로 대략적으로 평당 50만~100만원 정도의 시공사마진을 절감할 수 있다. 또 주급제나 보름단위 등 공정만큼 대금 지급계약을 한다면, 부도가 우려되는 시장상황에서 건축회사나 또는 개인업자에게 계약금과 중도금으로 목돈을 넘겨주는 턴키방식의 불안감을 해소할 수 있다는 장점도 있다.
결론적으로 대부분의 예비건축주는 비전문가이므로 일단 요구사항이 기술적으로 문제가 없는지 사전검토가 우선돼야 한다. 건설과정에서 발생하는 제반문제는 건축주의 신뢰, 건축사의 조정능력과 시공자의 책임감을 바탕으로 긴밀하게 협의하고 신속하게 의사결정을 한다면 집 짓는 일이 정녕 즐겁고 축제가 될 것이다.
