건물을 짓고 싶은 데 건폐율이 뭔지?

자연녹지와 중심상업지역에 각 100평방의 대지가 있을 때 지을 수 있는 건물규모는 몇배나 차이가 날까? 이를 결정하는 것은 건폐율과 용적률이다.

우리나라 전 국토는 도시지역과 비도시지역으로 나뉘어 각각의 용도지역으로 세분화 되어 있다. 체계적으로 국토를 관리하기 위함이다.

자기 땅 번지를 알면 인터넷이나 읍면동에 토지이용계획을 신청하면 쉽게 용도지역, 지구를 알 수 있다. 가령 자연녹지라고 나온다 치자. 우리도 도시계획조례에 의하면 건폐율이 20%, 용적률이80%이다. 그럼, 도대체 건폐율, 용적률이 뭔지 생소한 분들이 있을 것이다.

건축면적은 ‘건축물의 외벽의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적’
건폐율은 ‘대지면적에 대한 건축면적의 비율’
연면적은 ‘각층 바닥면적의 합계’
용적률은 ‘ 대지면적에 대한 지상층의 연면적의 비율’로 볼 수 있다.

건폐율은 대지에 최소한의 공지를 남겨, 일조, 채광, 통풍을 얻게 하고 화재시의 인접건축물과의 연소방지에 대비하고, 도시의 평면적인 과밀화를 억제하여 한정된 토지를 효율적으로 활용하기 위한 수단이다. 중심상업지역이 가장 높다. 건폐율이 높을수록 건축규모가 커져 대지를 효율적으로 이용할 수 있다. 그래서 일반적으로 땅값도 비싸다.

 건폐율이 건축물의 평면을 규제한다면, 용적률은 건축물의 용적 즉 체적을 제한하는 규정으로 보면 이해가 쉬울 것이다. 즉 건폐율이 변하지 않아도 층수가 높을 수록 용적률은 늘어난다.

자연녹지인 100평방의 대지는 1개층의 면적은 20평방을 넘을 수 없다. 20평방을 4개층으로 하면 용적률 80%에 도달한다. 만약에 중심상업이면 건폐율 80%, 용적률1300%이므로 1개층의 면적을 80평방으로 하여 16층까지 가능하다. 사실상 도로사선 제한 등으로 용적률 한도까지 짓지 못하지만, 건축면적 4배, 용적률은 16배이상 엄청난 차이가 나는 것을 알 수 있다.
그러므로 평생 토지거래를 안할 사람이면 몰라도 상식으로 알아놓으면 손해 볼 일은 없을 것이다.

서귀포시 도시건축과 강권규