"난개발 막기위한 토지형질변경 不許 정당"…중산간 무분별 임야분할 '쐐기'

중산간 지역 대규모 토지를 사들인 뒤 이를 여러 개로 분할, 이곳에 건물을 신축하려 할 경우 행정기관이 난개발 예방차원에서 산림형질변경을 허가 하지 않은 것은 정당한 행정행위라는 확정판결이 나왔다.
대법원의 이 같은 확정판결은 최근 상당수 부동산 투기사범들이 중산간 일대의 대규모 임야를 여러 필지로 분할, 별장용지 등으로 대도시 수요자들에게 매각하는 부동산 투기행위에 쐐기를 박은 것으로 풀이되고 있다.
대법원의 이 판결에 따라 현재 제주도내 각 시.군이 '중산간 훼손 예방 및 난개발을 막기위한 지침'으로 시행하고 있는 중산간 임야 분할 억제책인 이른바'연접(連接)개발 규제'대책이 탄력을 받을 전망이다.
이번 판결은 이와 함께 건물을 신축할 경우 산림형질변경 면적 기준을 건물 바닥면적과 함께 더 나아가 정원면적 등을 포함한 대지전체 면적으로 삼아야 한다는 것을 의미하는 것이어서 관심을 모으고 있다.
대법원 특별3부는 지난 13일 북제주군의 산림형질변경불허가처분에 불복, 소송을 제기한 윤모씨(62.경기도 광주시) 등 27명이 집단으로 제기한 행정소송에서 이같이 선고해 2003년 3월부터 계속돼 온 4년간 법정분쟁의 종지부를 찍었다.

소송의 시작

윤씨는 20여 년 동안 소유해 온 북제주군 구좌읍 송당리 산128번지 일대 임야 4만4330㎡와 송당리 산129번지 임야 3만8083㎡ 등 2필지 임야 8만2413㎡를 2000년 21필지로 분할했다.
윤씨는 이들 임야 가운데 일부 면적에 대해서는 주택 신축 및 도로 조성용으로 산림형질변경허가를 받은 뒤 21필지의 임야를 다시 57필지로 분할했다.
윤씨는 이후 이처럼 쪼갠 임야를 원고 중 1명인 박모씨(56.서울특별시)를 비롯해 26명에게 매각하고 나머지는 자신의 소유로 간직하고 있다.
윤씨 등은 2002년 12월 자신들의 임야(전체 면적 4만2249㎡)에 건물을 신축하겠다면서 건축행위에 따른 건물 바닥면적을 기준으로1만1220㎡에 대한 산림형질변경허가신청서를 북군(구좌읍)에 접수시켰다.
북군은 신청면적이 1만1220㎡에 불과하지만 실제로 이들이 소유한 임야 전체 면적이 4만2249㎡여서 국토이용관리법(국토의 계획 및 이용에 관한 법률로 바뀜) 규정(준농림지역에서는'부지면적' 3만㎡ 이상일 때 각종 시설.건축물 등을 설치할 수 없다)에 따라 산림 형질변경을 불허했다.

우여곡절 5차례 소송

북군의 불허처분에 불복한 토지주 27명은 북군이 허가를 내줄 수 없다면서 임야면적 전체(4만2249㎡)를'부지면적'으로 한 것은 잘못이라면서 건물신축에 따른 부지면적은 실제 건물이 들어서게 됨으로써 산림형질이 변경되는 건물의 바닥면적(1만1220㎡)을 기준으로 삼아야 한다고 맞섰다.
결국 이 문제는 산림형질변경 허가기준인 국토이용관리법상 '부지면적'을 실제 건축이 들어설 건물 바닥면적으로 볼 것인가, 아니면 건물주들이 소유한 전체 임야면적으로 볼 것인가 하는 것이다.
이와 관련, 1심 재판부인 제주지법 행정부는2003년 7월 신청면적(건축물 바닥면적)으로 산림형질변경허가가 난다고 해도 원고들이 소유한 나머지 면적은 마당 등으로 이용돼 실질적으로 사후 산림형질변경이 불가피할 수밖에 없다고 판단, 임야면적 전체를 '부지면적'을 판단했다.
재판부는 당시 산림형질이 변경되지 않아 이들 토지 소유자에게 재산권 침해라는 불이익이 초래될 가능성이 높지만 개발이 규제될 경우 제주도 중산간 환경 보호 및 난개발 방지라는 공익이 더 크다고 판단했다.
그러나 2심 재판부인 광주고법 제주부는 2004년 4월 "건물신축에 따른'부지면적'은 실제 건물이 들어서는'건축물 바닥면적'으로 보아야 한다면서 1심 판결을 뒤집었다.
이후 북군은 중산간 난개발 방지 및 투기세력들을 차단하기 위해서는'연접개발' 도입이 반드시 필요하다고 보고 1, 2심때와 달리 전문 변호사를 선임,'최후의 일전'을 벌여 2004년 12월 파기환송이라는 승소판결을 이끌어 냈다.
광주고법으로 되돌아간 이 사건에 대해 고법은 대법원의 취지대로 청구인(원고들)의 소를 기각했으며 원고들은 이에불복 재차 대법원에 상고했는데 대법원 지난 13일 최종 기각 판결을 내려 4년여 끌어온 이 사건을 종결시킨 것이다.

중산간 투기 찬바람

이번 대법원의 최종 판결은 최근 중산간 지역 난개발과 환경 훼손 및 이들 지역으로 자행되고 있는 일부 투기세력들에 대한 응징의 목소기라 비등한 가운데 나온 것이어서 앞으로 중산간 지역의 임야를 대규모로 사들인 뒤 여러 필지로 분할, 전원주택용 등으로 매도하는 기업형 부동산 중개업소 등의'투기성 거래'를 억제하는 데 절대적인 영향을 미칠 것으로 보인다.
또 중산간 지역 부동산 투기와 난개발 방지를 위해 각 지방자치단체들이 취하고 있는 중산간지역 토지(임야) 지적분할 제한조치에도 탄력을 불어넣는 등 지자체의 중산간 환경 보호 정책에 힘을 실을 것으로 전망된다.
특히 이번 판결은 중산간 지역 임야에서 필지당 면적이 3만㎡ 이하라도 필지가 다르다는 이유로 개발된 토지와 붙어 있는 토지(이른바 '연접토지')에 대해 개발을 제한하는 지자체의 '연접개발 제한조치'에도 활력을 불어넣을 것으로 예상된다.
더 나아가 이 판결은 이 소송사건 원고들처럼 중산간 지역 분할 토지를 잘못 사들였을 경우 낭패를 볼 수 있다는 경종을 울린 것으로 풀이된다.