신구간을 앞두고 소액임차인 보호 제도와 관련해 주목할만한 법원의 판결이 나왔다.

특히 이사를 계획 중인 서민 가구의 경우 반드시 유의해야 할 판결이다. 주택임대차보호법상 소액임차인 보호 제도를 숙지할 필요성을 제시하는 판결이기 때문이다.

제주지법 민사1단독 김창권 판사는 최근 농협중앙회가 A씨(37), B씨(37)를 상대로 제기한 배당이의 청구 소송에서 원고 승소 판결했다.

김 판사는 “제주지법이 지난 5월2일 작성한 부동산 임의경매 신청사건 배당표 중 피고 A에게 배당한 1200만원, 피고 B에게 배당한 1200만원을 각각 삭제하고, 원고에 대한 배당액 7000여 만원을 9400여 만원으로 경정한다”고 판결했다.

원고 측은 소송에서 “피고 A는 이 사건 건물 임대차와 관련해 소유자에게 3500만원의 보증금 채권을 가진 임차인인데도, B와 통모해 A가 2000만원, B가 1500만원의 보증금 채권을 가진 것처럼 허위로 임대차계약서를 작성해 건물 경매 배당절차에서 배당받았다”며 “이러한 행위는 무효 또는 사해행위에 해당한다”고 주장했다.

김 판사는 판결문에서 “피고 A가 건물주 C와 체결한 2007년 4월 임대차계약의 주된 목적은 주택을 사용.수익하는 것에 있는 것이 아니고, 소액 임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우선해 채권을 회수하려는 것에 주된 목적이 있었던 경우로 판단되므로 피고 A는 소액임차인으로 보호받을 수 없다”고 판시했다.

김 판사는 또, 피고 B에 대해선 “2007년 4월 이 건물에 전입 신고해 거주하다가 2007년 9월 다른 곳으로 옮겨 거주했다”며 “이 건물의 경매 개시 결정 기일이 2007년 10월인 점에 비춰 볼 때 피고 B는 소액 임차인으로서 배당받을 요건을 갖추지 못했다”고 밝혔다.

소액임차인 보호 제도란, 임차인의 소액 보증금에 대해서는 경매시 다른 담보물권자보다 최우선해 일정 금액을 변제받을 수 있도록 한 제도다.

따라서 세입 건물 경매시 소액 임차인의 우선 변제의 범위(보호받을 수 있는 금액)는 수도권 중 과밀억제 전역의 경우 4000만원 이하 임차인 중 1600만원까지, 광역시는 3500만원 이하 임차인 중 1400만원까지, 기타 지역은 3000만원 이하 임차인 중 1200만원까지이다.

재판부에 따르면, 피고 A는 전세 보증금이 3500만원이어서 건물 경매에서 소액 임차인 보호를 받을 수 없게 되자, 자신은 2000만원으로, 피고 B에게 방 1개를 1500만원에 임대하는 내용의 계약서를 건물주 C씨에게 제시해 서명, 날인을 받았다.

김 판사는 “A는 B를 임차인으로 끌여들여 기존의 보증금 3500만원을 소액으로 나누면 이 사건 건물이 경매에 부쳐졌을 경우 소액 임차인으로서 보증금을 받을 수 있다는 것을 알고 있었던 사실이 인정된다”고 밝혔다.

결국, 김 판사는 피고 A의 행위를 사해행위성으로 보았고, 피고 B의 경우 경매절차의 배당요구의 종기인 경락기일까지 계속 거주하지 않아 소액 임차인의 요건을 갖추지 못했다고 판시했다.