한은 제주본부 “토지거래 사후 관리 강화 등 필요”
최근 제주지역 부동산 가격이 급등하고 주택 수급 불균형이 심화된 것은 실수요 외에도 투기적 수요가 큰 영향을 줬다는 분석이 나왔다.
10일 한국은행 제주본부에 따르면 도내 주택가격(실거래가 기준)은 2011년 이후 연평균 10% 이상 상승했다.
특히 지난해에는 주택 매매가격이 전년 대비 18.0% 상승, 최근 5년간 연평균 매매가격 상승률(11.7%)를 크게 상회했다.
이 같은 주택 매매가격 상승은 투기수요가 상당수 작용한 것으로 풀이됐다.
지난해 신규 주택공급(준공실적 기준)은 1만229호인 반면 신규 주택수요는 이보다 훨씬 큰 1만6445였다. 하지만 이 가운데 실수요는 총 수요의 60.8%인 1만5호, 나머지 6440호는 가수요로 추정되고 있기 때문이다.
지난 2011~2014년 중에도 가수요 비중은 30%를 상회한 것으로 추정되는 등 이 같은 가수요가 도내 주택의 가격상승을 부추기고 있는 것으로 분석되면서 대책 마련이 요구되고 있다.
가수요는 제주도민의 경우 1주택 초과 보유 주택수로, 타 지역민의 경우 도내 주택구입 수량으로 산정했다.
가수요 비율이 높은 것은 2013년 이후 주택 매매가격 연평균 상승률이 10%를 상회하며 향후 가격 사승 기대감이 작용한 것으로 보인다.
지난해 도외 거주자의 주택매입 건수는 시세차익 기대감 등으로 전년 대비 54.2% 증가하는 등 2011년 이후 매년 20%이상 확대됐다.
여기에 제주도민의 1주택 초과 보유자 비중도 2014년 14.6%로 전국 3위를 나타내는 등 도민의 가수요도 적지 않은 것으로 풀이되고 있다.
주택시장 활황으로 인한 주택공급 확대가 토지수요 증가로 이어져 토지가격 상승도 유발한 것으로 분석됐다. 토지 역시 주택수요와 같이 투자 목적의 가수요(투기수요)가 존재하는 것으로 보이기 때문이다.
도외 거주자의 제주지역 토지 매입이 매면 지속적으로 늘어나며 지난해 토지거래 증가율(면적기준)만 24.1%에 달한다. 지난 2012년 14.0㎢에서 3년 후인 지난해에는 2배가 넘는 32.9㎢에 달한다.
대출금리를 상회하는 부동산가격 상승 및 그에 따른 담보력 증가, 가격 추가 상승 기대감은 가계대출 급증으로 이어져 유사시 대출건전성 악화 등 지역 금융안정을 저해하는 요인으로 작용할 우려를 낳고 있다.
또 전월세 가격 동반 상승으로 주거환경이 악화되고, 제주경제 성장을 견인하던 인구 수유입과 기업이전의 모멘텀을 약화시키는 요인이 될 것으로 우려되고 있다.
한은 관계자는 “향후 유입인구 증가세를 감안해 무주택서민 등 실수요자의 주거안정에 필요한 주택을 적기에 공급할 필요가 있다”며 “목적외 농지사용에 대한 단속 등 토지거래 등에 대한 사후관리를 더욱 강화해 나갈 필요가 있다”고 말했다.
이어 “금융기관들도 담보가치 산정과 차주의 상환능력 심사를 엄격히 하는 등 부동산 연계대출로 발생할 수 있는 잠재리스크를 철저히 점검, 관리할 필요가 있다”고 덧붙였다.
